各種契約書の作成

農地の賃貸借契約

 農地の貸し借りを行う場合は、その存続期間や借賃等の額、支払条件などの契約内容を文書化しなければならないとされています(農地法第21条)。農地の賃貸借契約については、要領通知の様式例第10号の1を参考として契約書を作成するとされ、また、農地法第3条第3項の許可(解除条件付契約)を受けようとする場合は、要領通知の様式例第10号の2を参考として契約書を作成するとされています。

 転貸借契約の場合は、その土地の所有者と第1の賃借人との間で契約書例により契約書を作成すると同時に第1の賃借人と第2の賃借人との間においても様式例第10号の1又は2により別途に契約書を作成することになります。

 

契約書作成における各条項について

 農地等の賃貸借契約については要領通知(下記)を参考として契約書を作成するとされています。

 

契約の当事者

 契約の当事者が、民法第20条に規定する制限行為能力者である場合には、次の事項につき留意する必要がある。

①未成年者が契約をなす場合は、法定代理人(親権者、指定後見人、選任後見人)の同意又は代理の有無

②成年被後見人が契約をなす場合は、成年後見人の代理の有無

③被保佐人が5年を超える契約をなす場合は、保佐人の同意の有無

④後見人が被後見人に代ってその存続期間が5年を超える契約を締結し又は未成年者がその契約をすることにつき後見人が同意する場合において後見監督人があるときは、後見監督人の同意の有無

⑤民法第17条第1項の審判を受けた被補助人が5年を超える契約をなす場合は、補助人の同意又は補助人の同意に代わる家庭裁判所の許可の有無

 

契約期間

 契約期間については、果樹その他永年作物を栽培しているものは、その果樹の効用年数を考慮して定める必要がありますが、少なくとも10年以上とするのが適当であることに留意する必要がある。

契約期間

民法の規定では賃貸借の存続期間は20年以内とされています(民法604条)が、農地の賃貸借については農地法の規定により50年以内まで可能です(農地法19条)。

転貸

 農地等につき所有権以外の権原に基づいて耕作又は養畜の事業が行われている土地の転貸は、中間地主の発生等種々の弊害があるので農地法上認められた場合で、かつ真にやむを得ない場合以外は認めないよう留意する必要がある。もし転貸を認める場合は、様式例第10号の1又は2のとおり制限事項を記載すること。

 

賃貸借の目的物の修繕・改良

 賃貸借の目的物の修繕及び改良についての費用の分担は、法令に特別の定めのある場合を除いて、修繕費は賃貸人の、改良費は賃借人のそれぞれの負担とするが、賃借物の返還に当たっては民法第608条の賃借人の請求により賃貸人は、賃借人の負担した費用又は有益費を償還する必要がある。

 また、修繕改良工事により生じた施設がある場合には、その所有権が賃貸人又は賃借人のいずれにあるか、契約終了の際に貸主から一定の補償をする必要があるかどうか等について、明らかにする必要がある。

 

賃貸借の目的物の経営費用

 賃貸借の目的物に対する租税及び保険料は、賃貸人の負担とし、農業災害補償法に基づく共済掛金は、賃借人の負担とする。土地改良区の賦課金は、当該組合員の負担であり、原則として耕作者すなわち賃借人の負担とする。

 

賃貸借契約等の終了の際の立毛補償

 契約終了の際の立毛補償については、様式例第10号の1又は2のとおり契約書に明らかにしておく必要がある。

 

解除条件

 解除条件付契約については、様式例第10号の2のとおり、取得しようとする者がその取得後においてその農地等を適正に利用していない場合に契約を解除する旨の条件を契約書に記載すること。

 

違約金等

 解除条件付契約については、農地法第3条第3項の規定の適用を受けて同条第1項の許可を受けた者が撤退した場合の混乱を防止するため、農地等を明け渡す際の原状回復、原状回復がなされないときの損害賠償及び中途の契約終了時における違約金支払等について、様式例第10号の2のとおり契約書に明記することが望ましい。

 

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